Los actos dispositivos realizados por el apoderado del titular registral y la calificación del tracto sucesivo

Este libro versa sobre un tema que ha despertado una notable litigiosidad, cual es la interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001, modificado posteriormente por la Ley 24/2005. La mala calidad técnica del precepto, la posibilidad de diferentes interpretaciones gramaticales del mismo y los intereses corporativos en juego son circunstancias que han estimulado la polémica, si bien, y eso es lo grave, con olvido de los importantes intereses públicos implicados, cuya adecuada satisfacción debe guiar no solo toda acción legislativa sino también toda hermenéutica jurídica. Las instituciones existen para facilitar la cooperación y el intercambio mediante la protección de la confianza, por lo que son especialmente necesarias en un mundo caracterizado por la contratación impersonal. Por ello, cuando una norma admite varias interpretaciones gramaticales, debe optarse por aquella que protege en mayor medida la confianza y, con ello, facilita la cooperación y el intercambio, bases de la prosperidad y del bienestar. En otros términos, debe optarse por aquella que en mayor medida favorezca los intereses legítimos del mayor número posible de ciudadanos. El Derecho de la seguridad del tráfico jurídico surge históricamente debido a las insuficiencias del Derecho común para favorecer la cooperación en un entorno de contratación impersonal. El Registro de derechos es la institución estatal que vertebra el Derecho de la seguridad del tráfico jurídico en el ámbito inmobiliario. Implica una intervención directa del Estado en el sistema transmisivo, y, como consecuencia, los iura in rem inmobiliarios son, simultáneamente, más seguros y más líquidos y, por tanto, más valiosos. Ello requiere que (1) el Estado, a través del Registro, supervise si el adquirente negocial que pretende ser reconocido como dueño por el Estado mediante la inscripción, ha cumplido con las normas que rigen el proceso adquisitivo y, (2) además, que, si el adquirente negocial obtiene la inscripción, pierda la acción reivindicatoria en relación a terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe que obtengan la inscripción de su adquisición, lo que exige, en contrapartida, el reforzamiento de los mecanismos institucionales de protección ex ante del ius disponendi del titular registral. El éxito en la satisfacción de ambas exigencias es imprescindible para la supervivencia del Derecho de la seguridad del tráfico jurídico en el ámbito inmobiliario y, con ella, la superación del trade off entre seguridad y liquidez de los iura in rem inmobiliarios en un entorno de contratación impersonal. El artículo 98 de la Ley 24/2001 debe ser interpretado conforme a estas exigencias institucionales, lo que exige que se opte, de entre sus posibles significados gramaticales, por el que mejor se adapte a su sentido institucional.